Van koophuis naar koophuis: doorstromen in 2026

Wat is doorstromen?

Doorstromen betekent dat je van één koopwoning naar een andere koopwoning verhuist. Je verkoopt je huidige woning en koopt een andere. Dit is anders dan “voor het eerst kopen” (starters) of “van huur naar koop”.

Het grote verschil met starten: als doorstromer heb je vaak overwaarde uit je huidige woning. Die overwaarde kun je gebruiken als eigen inbreng voor je nieuwe woning, waardoor je een lagere hypotheek nodig hebt. Dat kan je maandlasten verlagen en je hypotheekrente verbeteren.

Overwaarde: je grootste financiële buffer

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je woning en de restschuld van je hypotheek. Als je huis €350.000 waard is en je hebt nog €200.000 aan hypotheek, dan is je overwaarde €150.000.

Deze overwaarde kun je op drie manieren gebruiken:

1. Als eigen inbreng voor je nieuwe woning: Hoe meer eigen inbreng, hoe lager je loan-to-value (LTV) en hoe beter je hypotheekrente.
2. Om verbouwingen te financieren: Wil je je nieuwe huis verbouwen? Dan kun je een deel van de overwaarde hiervoor gebruiken.
3. Om af te lossen of te beleggen: Sommige mensen kiezen ervoor om een deel van de overwaarde niet in de nieuwe woning te stoppen, maar af te lossen of te investeren.

Hogere eigen inbreng = lagere rente

Hoe lager je loan-to-value (LTV), hoe gunstiger je hypotheekrente. Een LTV van 90% (10% eigen inbreng) levert vaak een rentekorting op van 0,1 tot 0,2% ten opzichte van een LTV van 100%.

Stel, je koopt een huis van €450.000 en je hebt €150.000 overwaarde. Dan heb je een hypotheek nodig van €300.000 (LTV van 67%). Dat levert vaak een aanzienlijk lagere rente op dan bij een LTV van 90% of hoger.

Kosten koper: overdrachtsbelasting, notaris en advies

Bij de aankoop van een woning komen verschillende kosten kijken, ook wel “kosten koper” genoemd. Deze kosten moet je zelf betalen en kun je niet meefinancieren in je hypotheek (tenzij je voldoende overwaarde hebt).

Overdrachtsbelasting

In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen 2% van de koopprijs. Voor nieuwbouwwoningen geldt 10,4% BTW (in plaats van overdrachtsbelasting), maar dit is al verwerkt in de verkoopprijs.

Let op: als doorstromer heb je geen recht op de startersvrijstelling. Deze vrijstelling geldt alleen voor eerste kopers tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen tot maximaal €525.000.

Notariskosten

De notaris regelt de eigendomsoverdracht, hypotheekakte en inschrijving in het kadaster. Reken op kosten tussen €1.500 en €2.500, afhankelijk van de complexiteit en de koopprijs.

Taxatie en adviseur

De bank vereist een taxatierapport om te bepalen of de woning voldoende onderpand biedt voor de hypotheek. Een taxatie kost tussen €400 en €800. Daarnaast rekenen hypotheekadviseurs vaak €1.500 tot €3.000 voor hun diensten.

Totaal kosten koper

Bij een woning van €450.000 kom je uit op:

Startersvrijstelling: niet voor doorstromers

De startersvrijstelling is een veelgehoorde term, maar geldt niet voor doorstromers. Deze vrijstelling is bedoeld voor eerste kopers tot 35 jaar die een woning kopen tot maximaal €525.000. Zij hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen.

Als je al eerder een woning hebt gehad, ben je per definitie geen starter meer. Je betaalt dus de volle 2% overdrachtsbelasting, ongeacht je leeftijd.

Hypotheekrenteaftrek bij doorstromen

De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan wanneer je doorstroomt naar een nieuwe woning. Je mag de betaalde hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen, waardoor je minder belasting betaalt.

In 2026 geldt een maximaal aftrekpercentage van 37,56% (het tarief van schijf 2). Zit je in schijf 3 (boven €78.426)? Dan betaal je over het verschil een correctie van 11,94%, zodat je maximaal 37,56% voordeel krijgt.

Eigenwoningforfait

Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait: een percentage van de WOZ-waarde dat wordt opgeteld bij je belastbaar inkomen. In 2026 is dit 0,35% voor woningen tot €1.350.000 en 2,35% voor het bedrag daarboven.

Bij een WOZ-waarde van €450.000 betaal je dus €450.000 × 0,35% = €1.575 extra belastbaar inkomen. In schijf 2 kost dat ongeveer €592 per jaar aan extra belasting.

Dubbele kosten tijdens doorstromen

Doorstromen brengt soms tijdelijke dubbele lasten met zich mee. Drie situaties waar je rekening mee moet houden:

1. Overbruggingskrediet

Als je je nieuwe woning koopt voordat je oude woning is verkocht, heb je mogelijk een overbruggingskrediet nodig. Dit krediet dekt het verschil tussen je nieuwe hypotheek en de opbrengst van je oude woning. Overbruggingskrediet is relatief duur (vaak 1-2% boven de hypotheekrente).

2. Dubbele hypotheek

Als je je nieuwe huis al hebt gekocht maar je oude huis nog niet verkocht is, betaal je tijdelijk twee hypotheken. Dit kan een paar maanden duren. Reken bij een hypotheek van €300.000 op ongeveer €750 per maand extra lasten (bij 3% rente).

3. Tijdelijke huur

Sommige mensen verkopen hun huis eerst en huren tijdelijk voordat ze een nieuwe woning kopen. Dit voorkomt dubbele lasten, maar huur kan duurder zijn dan je huidige hypotheeklasten. Daarnaast moet je twee keer verhuizen.

NHG: Nationale Hypotheek Garantie

In 2026 kun je een hypotheek met NHG afsluiten tot maximaal €435.000. Als je energiebesparende maatregelen neemt, mag je daar €30.000 bovenop meefinancieren (totaal €465.000).

NHG biedt lagere rente (banken rekenen 0,2 tot 0,4% minder) en bescherming bij gedwongen verkoop door omstandigheden zoals ontslag, scheiding of overlijden. De kosten van NHG bedragen eenmalig 0,6% van de hypotheeksom. Bij een hypotheek van €400.000 betaal je dus €2.400. Dit verdien je vaak binnen een paar jaar terug door de lagere rente.

Concreet rekenvoorbeeld: van €350k naar €450k

Stel, je verkoopt je huidige woning voor €350.000. Je hebt nog een restschuld van €200.000. Je overwaarde is dus €150.000.

Tips voor doorstromers

• Reken je overwaarde niet te rooskleurig: Houd rekening met verkoopkosten (makelaar, styling, kleine reparaties). Reken op 2-3% van de verkoopprijs.
• Plan je timing: Probeer de verkoop en aankoop op elkaar af te stemmen om dubbele lasten te voorkomen. Een voorbehoud van financiering of verkoop kan helpen.
• Vergelijk hypotheekvormen: Bij doorstromen kun je kiezen voor annuïtair, lineair, of aflossingsvrij. Lineair en annuïtair zijn fiscaal het meest aantrekkelijk.
• Denk aan verbouwing: Wil je verbouwen? Neem dat mee in je hypotheek. Extra lenen voor verbouwing kan fiscaal voordeliger zijn dan een persoonlijke lening.

Bereken je doorstroomscenario

Wil je precies weten wat doorstromen betekent voor je maandelijkse lasten? Gebruik onze gratis doorstroom-calculator om verschillende scenario's door te rekenen: